18日下午，盤錦市召開《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施新聞發(fā)布會(huì)。據(jù)了解，《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》將于今年5月1日正式實(shí)施，這是盤錦制定的第三部地方性法規(guī)。

新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)部門圍繞市民關(guān)注的問題，回答了記者的提問。

1、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2018年2月1日施行，對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定已經(jīng)比較具體和完善，為什么又要制定《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》？

答：物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，在促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、提升城市管理水平等方面作用顯著。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)220家，已實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目330個(gè)，物業(yè)管理從業(yè)人員1.6萬(wàn)人，物業(yè)管理覆蓋人口近百萬(wàn)，我市物業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，總體態(tài)勢(shì)良好。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主民主自治意識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問題。主要體現(xiàn)在：一是管理體制需要進(jìn)一步完善。各級(jí)政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及有關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)不清，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)功能未充分發(fā)揮。二是業(yè)主組織作用尚待發(fā)揮。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難，運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)主的合法利益有待保障。三是開發(fā)建設(shè)遺留問題突出，房屋交付使用問題嚴(yán)重，建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的矛盾逐漸突顯。四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)堪憂。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)水平不高，加之一些業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄，形成服務(wù)水平差與物業(yè)收費(fèi)低的惡性循環(huán)。五是住宅專項(xiàng)維修資金的使用，尤其是應(yīng)急使用問題非常突出，造成物業(yè)維修久拖不決。以上問題在我們盤錦市比較突出，亟需立法解決，為了規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)與管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，推動(dòng)解決我市實(shí)際問題，體現(xiàn)地方特色，制定《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》十分必要。

2、《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)禁止行為作出規(guī)范，請(qǐng)問具體哪些情形屬于物業(yè)禁止行為？一旦出現(xiàn)上述行為應(yīng)當(dāng)如何處理？制定這個(gè)條款是基于什么考慮？

答：《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；（五）擅自改變房屋外觀；（六）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施；（九）飼養(yǎng)烈性犬、大型犬，從事犬只養(yǎng)殖活動(dòng)（養(yǎng)犬重點(diǎn)管理區(qū)內(nèi)）；（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；（十一）違反規(guī)定停放車輛；（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)家畜家禽；（十四）違反規(guī)定種植果樹、蔬菜；（十五）違反規(guī)定在樓道內(nèi)堆放雜物；（十六）法律、法規(guī)及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示前款規(guī)定的禁止行為；有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告；相關(guān)部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。同時(shí)，《條例》在第三十六條也規(guī)定了違反物業(yè)禁止行為的法律責(zé)任。

應(yīng)當(dāng)說，住宅小區(qū)可以說是一個(gè)小社會(huì)，是城市文明的縮影，體現(xiàn)了城市精細(xì)化管理水平。業(yè)主和其他物業(yè)使用人的道德修養(yǎng)、文化素質(zhì)及文明行為，是構(gòu)成住宅小區(qū)文明環(huán)境的重要因素。2017年，經(jīng)過全市人民群眾的共同努力，我市榮獲“全國(guó)文明城市”稱號(hào)。為此，每一名市民有義務(wù)從自己做起，從身邊做起，從建立良好人際關(guān)系、維護(hù)高尚的社會(huì)公德，形成和諧的住宅小區(qū)居住環(huán)境做起，守護(hù)好盤錦這座美麗的文明城市，讓更多人共享文明碩果。這就是這個(gè)條款設(shè)定的一個(gè)基本考慮。

3、業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿意，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘和招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？

答：按照《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)召開該小區(qū)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能解聘和招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)只能代表業(yè)主及業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，沒有召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)沒有權(quán)利解聘和招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格沒有作出規(guī)定，為什么呢？

《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員任職資格做了具體規(guī)定，本著不重復(fù)上位法的原則，《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格沒有作出規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)委員任職資格規(guī)定如下：

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力和文化水平；

（六）具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時(shí)間；

（七）本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

5、住建部已經(jīng)廢止《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，那么請(qǐng)問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，各級(jí)部門將通過什么手段加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管？

這是一個(gè)難點(diǎn)，提的問題非常尖銳，因?yàn)檫^去對(duì)物業(yè)企業(yè)是靠資質(zhì)管理，實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入，幾級(jí)資質(zhì)參與什么樣的招標(biāo)，負(fù)責(zé)什么樣的保障，都是在資質(zhì)的管理規(guī)定中，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，各級(jí)物業(yè)行政主管部門對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理失去了抓手。怎么管？我們初步提出四種監(jiān)管辦法。一是嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度。建設(shè)單位要依法通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)服物企業(yè)。二是通過實(shí)行合同履約監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任邊界，按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用；要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，依法維護(hù)業(yè)主核合法權(quán)益。三是進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度。嚴(yán)禁開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)直接進(jìn)行物業(yè)交接，街道辦事處、社區(qū)要派員全程指導(dǎo)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)和交接工作，厘清各方主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接的平穩(wěn)順利。四是加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺(tái)，研究制定《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》及《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)》，定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體制，通過管信用、強(qiáng)考核，不斷提升政府監(jiān)管能力。